最新公司活動花絮 2013-12-30 置業信箱──物業貸款為何不是「按上按」？ 問：成日嚮電視度睇到物業貸款廣告，佢地講到有層樓就可以隨時借錢還錢，係咪咁著數？乜係政府唔係規定買樓只可以借七成咩？ 答：金融管理局(HKMA)是香港管理存款機構的官方監管機構，以俗稱「銀行三級制」，將接受存款機構分為持牌銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司。金管局現時規定銀行只能就住宅按揭貸款作出最多七成的按揭，並且會因應物業金額、貸款人主要收入來源、置業目的等削減按揭成數。 比如物業價值超過700萬，就只能獲得八成按揭，600-700萬雖然可以按多於八成，但按揭金額上限是420萬，換言之只有600萬以下的物業才可以按足七成。若果貸款人無法出具主要收入來源自香港的證據，按揭成數會削減一成等。 如果想尋求多於七成的按揭，需要向金管局屬下的按揭證券公司(HKMC)申請按揭保險，俗稱「第二按揭」，現時只能為自住物業最多做到九成按揭。不過，之前曾經有新盤提供高達九成半的按揭，又是否不理會金管局的指引呢？ 原來是因為這類俗稱「財仔」的財務貸款公司，並不受金管局監管，而是根據《放債人條例》成立，由牌照法庭負責發牌，公司註冊處簽註及續期，並由警務處執法。（http://www.cr.gov.hk/tc/public/moneylender.htm）他們不可以接受存款，以及經營正式的按揭業務，所以很多類似的廣告都是巧妙地使用「物業貸款」一詞，而不直接稱為「按揭」。 由於銀行承造按揭時會保管物業的樓契，所以向財務貸款公司承造物業貸款，並無樓契可按，他們往往會將物業的估值，乘以七成，作為最高貸款額的參考，並不意味有權將物業當作抵押品。 由於按揭物業時銀行根據當時的估值七成承造按揭，理論上按揭餘額理應只有業主供款時所扣除的本金數額。不過在實際的操作上，由於近數年物業價格大幅上升，財務貸款公司以市價的七成來計算餘額，所以能夠借貸的金額也大幅上升。 舉個例子：某君數年前以200萬購入住宅，並承造140萬按揭，而在數年間已供了30萬本金，所以按揭餘額是30萬。當住宅市值上升到350萬，財務貸款公司就會以市值去計算： 350萬x 70%-(140萬-30萬)=135萬 這樣就多了105萬的貸款額。 當然，某君也可以向銀行申請加按，以較低的利率、更長的借款期去做按揭。問題是數年來銀行已經將新造按揭息率提高了兩厘以上，如果業主再向銀行申請加按，或者轉按到其他銀行，他們除了要支付法律費用甚至造契費，整個按揭的息率也會大幅上升，每月供款會多千多元，甚至數千元。 物業按揭的市場空間是在不影響到舊有按揭息率之下，提供一種短期借貸的選擇，代價就是息率遠高於按揭利率，以及當借款人未能還款時，財務貸款公司會就物業提出加註，即俗稱的「釘契」。而承造過物業貸款，也會在正面信貸資料庫出現紀錄。 所以，物業貸款不能當作按揭使用，視之為個人貸款可能更接近現實。   其它公司活動花絮 租漲價未冧逼人買貴樓 (1月9日) 消滅購買力之隔離 (1月8日) 趙國雄︰「平均折實價」不影響買家對價格理解 (1月8日) 十大屋苑兩日七張單 (1月6日) 豪宅估價級級跌 (1月5日) 二手睇樓成交皆淡靜 (1月5日) 代理恐一手冧價兩成 (1月3日) 辣招無阻樓價升 跑贏恒指 (1月2日) 同區屋苑即錄減價個案 (1月1日) 【12】恒地林達民料明年樓價高低波幅少於一成 (12月30日) 置業信箱──物業貸款為何不是「按上按」？ (12月30日) 中價樓有壓力 港運城減百萬沽 (12月24日) 加息陰霾 細價樓遭減價拋售 (12月23日) 建屋目標維持公私樓六四比 (12月22日) 業主憂提早加息 蝕讓減價離場 (12月21日) 息魔逼近港樓價恐挫三成 (12月20日) 市建局購工廈 地舖呎價1.4萬 (12月18日) 居屋公屋綠表 成交急挫3成 (12月17日) 5538伙收樓二手恐冧兩成 (12月16日) 樓價指數連跌兩周 29周新低 (12月14日) 明年可售新盤3.1萬伙 6年新高 (12月13日) 財庫局重申為樓市辣招設日落條款是不切實際 (12月13日) 車位售160萬貴絕新界西北 (12月12日) 海怡兩房556萬售 低年初7% (12月12日) 中小住宅租金回報稍升 (12月9日) 山頂白加道28號 8號屋買家曝光 (12月8日) 供應飆十倍細價樓冧硬 (12月7日) 南灣高層 蝕逾百萬離場 (12月6日) 兩測量師行 看淡明年樓市 (12月5日) 迎海‧星灣擬月內賣 主打細單位 (12月4日) 10大屋苑兩日9成交 低位橫行 (12月2日) 大摩6理據 明年樓價難挫逾20% (11月30日) 新盤低價推 二手紛減價蝕讓 (11月29日) 房委會釐定三個新公屋租金 逾85%單位月租低於2000元 (11月27日) 囍滙累收1800票 投資者佔半 (11月25日) 十月通脹率4%較九月微跌 (11月22日) 恒基入稟要求花農交還擬捐農地 (11月22日) 料樓價波幅一成 鄭家純：暫未是時候撤辣招 (11月20日) 交投再挫 綠表居屋紛減價 (11月19日) 買舖必賺？ (11月16日) 新盤搶推 二手樓價按周跌0.65% (11月16日) 二手交投料18年新低 (11月14日) 重建白田邨 申放寬高度限制 (11月13日) 中環繞道超支79億 市民埋單 (11月12日) 瑞信：住宅樓市上季見底今已轉勢 看好新地會德豐信置及長實 (11月12日) 梁志堅：售樓反應佳因薄利促銷 (11月10日) 地皮拆細入場費低 「稀客」紛參戰 (11月9日) 沙田巨屋慘變銀主貨 (11月8日) 二手樓價終止四連升 (11月8日) 工商鋪交投慘淡過「沙士」 (11月6日) [ 首頁 | 前 10 頁 | 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 | 後 10 頁 | 尾頁 ]