最新公司活動花絮 2013-03-02 十年樓市幾番新 房策難滿足所有人 【明報專訊】10年前，SARS來襲，香港一片愁雲慘霧，百業蕭條，人心惶惶，全港有多達10萬以上的負資產家庭，其時SARS肆虐的淘大花園，大量單位只要數十萬元便有交易，而淘大呎價，也由當時不足2000元，升至現時接近8000元（圖1）。 10年過去了，香港失業率現時在近新低徘徊，政府由財赤變盈餘，樓價也普遍翻了兩番，並不斷創新高，但香港人是否變得快樂了？說開樓價，敢在SARS或稍後時間、經濟與樓市仍在低潮時入市的人，他們今天獲得豐厚回報，是因為幸運還是夠膽識和有實力在低潮時入市？那些今天怨樓價高而未能買樓的人，10年前他們是真的沒有財政能力，還是只欠缺了分析力和勇氣？ 同一時間，今天也有一批人，高唱樓市高處未算高，紛紛搶高入市，讓人似乎看到鐘擺正擺向另一面個極端。或許，10年後我們又可再作回顧，看看哪些人是新的贏家和輸家？ 樓價無論升跌 皆有一半港人不滿 所謂十年人事幾番新，除了樓市的贏家與輸家可能早已面目全非，香港政府的高層，也換了不少新臉孔，就如特首，便由董建華轉了曾蔭權，而今天則是梁振英主政，他們的樓市政策措施，也各自不同。 回想董建華在1997年上任，時值上一次樓市周期高峰，於是董特首便因應民意而推出「八萬五」，卻不好彩地遇上亞洲金融風暴，以至樓價一沉不起，跌了6年多，跌幅接近七成。到了曾蔭權坐正，則為了托市，除了暫停賣地，更強化勾地制，結果是如其所願，樓價見底回升，但卻又令土地和房屋供應變得緊絀，且碰上全球央行放水，熱錢流竄，加上內地人對買香港樓興趣濃厚，以至樓價再出現爆升，樓市又再度成為經濟和民生熱門話題，「地產霸權」的說法油然而生。 今天，梁振英當了新特首，最頭痛的，竟然又是涉及房屋和樓市的問題，難道這是香港特首的「宿命」：不論樓價升或跌，都會惹來民怨？其實，這也容易理解，皆因全港擁有自置私人住宅家庭約佔一半，若樓價和租金升，已有樓者自然身家水漲船高，心情大靚，但無樓而要租樓住者，便會加重租金支出負擔，怨氣衝天。然而，一旦樓價和租金大跌，又到有樓族不滿，無樓者歡喜，此所以不論樓價大升或大跌，總有一半人開心而另一半人不開心，令到任何托市或壓抑樓市措施，都會是順得哥情失嫂意。 勾地制曾有歷史意義 發展局長陳茂波周四在宣布新一個財政年度賣地計劃時，順道宣布「勾地制」壽終正寢，這個起源於1999年的制度，乃為紓緩當年樓價跌勢而來，之後政府更曾暫停賣地托市，然後又漸漸以勾地制取代直接賣地，至最近兩年才重新雙軌制賣地，即同時讓發展商勾地，而政府也會按市况主動推地。 陳茂波說，在勾地制下政府曾有6年沒有賣地，近年由於發展商不積極勾地，結果造成樓宇供應不足，成為近年樓價飈升的重要原因之一。雖然近年政府也已開始重新主動招標賣地，仍有一種說法，土地供應的主導權為發展商所操控，所以現特別宣布正式取消勾地制。 筆者認為，在商言商，樓價高企下，發展商也會希望有多些「麵粉」（地皮）去做「麵包」（可售新盤）。勾地制失效，主要是勾出地皮的發展商，不一定可以投得地皮，卻要承擔拍賣地皮前，樓市已變動仍要「包底」的風險（即地價已跌，若沒有其他發展商投地，勾出地皮的發展商仍要以勾地價硬啃，否則會被沒收勾地的訂金）。 其實，勾地制也曾有其歷史的作用，尤其在大跌市時避免了政府不理市况，仍不斷推地，導致地皮以低價成交，除影響了庫房收入，也會推低樓價。 去年樓價升幅遠勝經濟 或逆轉 現在，勾地制最終沒有了，政府將重新主動推地，會否當經濟環境逆轉時，又出現亂推地的問題？ 財爺曾俊華在新財政預算案的引言提及，去年外圍環境不景氣，全年基本上都維持着外貿不振但內需穩健的格局，受先進經濟體需求疲弱拖累，整體經濟一直以低於趨勢速度增長，全年只增長1.4％，遠低於過去10年4.5％的平均數。根據統計，過去香港樓價表現與經濟增長有密切關係，當兩者出現大幅差距時，最後樓市都會逆轉，去年樓價升幅明顯遠遠拋離經濟增長（圖2），或許也反映樓市開始有不健康的情况。 基金經理友人黃國英，早前為我的新作《樓市拆局》寫序。黃國英去年的基金表現，原來排在同類型基金的頭5％之列，相當厲害。《明報》將在本月14日邀得黃國英舉辦「2013股市賺錢攻略」研討會，有興趣讀者可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/alexwong.htm）。 撰文﹕陸振球   其它公司活動花絮 梁振英：密切注視樓市情況　有需要時再出招 (3月23日) 豪宅成交挫8成 九龍站重災 (3月22日) 832個居屋貨尾單位今日起派申請表 (3月22日) 中銀香港明起加按息四分一厘　推定按產品 (3月21日) 最後一批居屋貨尾單位下周四起接受申請 (3月21日) 政府推兩幅「港人港地」地皮招標 (3月20日) 蚊型戶好賣 新地元朗樓改細則 毗鄰YOHO 原建640呎申改247呎 (3月20日) 新盤牛皮 二手沉寂 加按息後首周六 (3月17日) 細價樓減幅勁 得寶劈52萬沽 (3月16日) 租平過供 遏抑入市意欲 (3月16日) 加息後業主急售 瓏璽劈400萬沽 施永青﹕加息令樓市雪上加霜 (3月15日) 加按息激活辣招殺傷力 (3月14日) 細價盤當旺 逸峯即沽300伙 套現14億 9個月首日銷量最佳新盤 (3月13日) 有逸峰買家稱無懼樓價可能下跌 (3月13日) 共推396伙 示範屋6.5萬人參觀 逸峯累收逾千票明開售 (3月11日) 上周末本港大型二手屋苑只錄得零星成交 (3月11日) １月細價樓續跑贏豪宅 (3月9日) 逸峯吸上車客 入場費265萬 首批138伙 即供實呎8782 高二手兩成 (3月9日) 粉嶺逸峯或提前周末開價 (3月6日) 十年樓市幾番新 房策難滿足所有人 (3月2日) 賣地表住宅少4000伙 港鐵實際供地未達標 議員：有走數之嫌 (2月28日) 46萬物業跌出差餉「寬免網」 寬免上限1500元 77萬物業須交 (2月28日) 派糖330億 新意欠奉 遭質疑少關顧中產 曾俊華﹕我都是中產 (2月28日) 政府料賣地收入690億元 (2月27日) 預算案重點：房屋及土地 (2月27日) 今日報章頭條摘要 (2月26日) 政府未必有能力管理樓市 (2月26日) 500呎樓涉一拆二 嘉里多賺千萬 實呎不足300 兩人住迫過公屋 (2月26日) 政府矢志扭轉觀念 樓市非只升不跌 (2月24日) 上車盤主導 內地客豪擲「重稅」入市 「加辣」首天 新盤吹淡風 (2月24日) 200萬以下樓宇稅率增至成交額1.5% (2月22日) 政府倍增印花稅打擊炒樓 (2月22日) 工商物業按揭上限降一成 (2月22日) 今日報章頭條摘要 (2月22日) 政府推地算盤或打不響 (2月21日) 今日報章頭條摘要 (2月21日) 酒店當住宅 政府：可沒收 長實轉口風：不容買家長期自住 (2月20日) 申白表居屋 8%零收入或無報 (2月19日) 今日報章頭條摘要 (2月19日) 預期市區貴價單位較搶手 免補今攪珠 居屋價料升兩成 (2月18日) 《預算案》擬提高免稅額 個人：13萬元 首名子女：8萬元 (2月18日) 長假期氣氛消散　盤源漸回穩 屋苑預約睇樓量彈升逾10% (2月16日) CCL連創4周新高 增出招壓力 (2月16日) 樓市出現「分裂」現象 (2月15日) 踏入蛇年本港一二手樓市表現迥異 (2月15日) 新春樓市交投靜 復市料向好 (2月14日) 樓價高企 非因發展商囤貨 (2月14日) 保留天然地貌 毋須重本開山 土力處︰大斜坡建屋可行 (2月13日) 今日報章頭條摘要 (2月13日) 居屋估價兩周升5％ 施政報告後轉急 二手買賣登記月升四成 (2月6日) [ 首頁 | 前 10 頁 | 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 | 後 10 頁 | 尾頁 ]