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最新公司活動花絮
2013-01-20
自踏入2013年，地產代理需要以實用面積報價，暫時市場還未適應，比如很多傳媒報導地產新聞時，仍然是把建築呎價掛在口邊。既然大家都認為建築面積有誤導性，定義又不統一，為何仍然抱著不放？
正如上世紀政府已推廣十進制，多年下來大家仍在用磅、斤、呎，比如問身高體重，仍然用多少呎多少磅，樓宇也是用平方英呎作為量度單位，而不像國內般用平方米。皆因有所選擇時，人們就會惰性發作，除非像秦朝立法規定統一貨幣度量衡，否則無論用英呎或建築面積報價都不會在市場絕跡。
港大鄒廣榮教授接受報章訪問表示，在實用面積計價之下，實用率高再不擁有優勢，相反實用率低的「發水樓」更具吸引力，由於政府限制興建發水樓，擁有大型會所及大露台的發水樓反而更具吸引力，因此「投資者要揀發水樓」。 結果惹來網上口誅筆伐。
似乎看官們又漏看了這個推論背後的假設：當兩個單位實用呎價相同，應選實用率相對低的。比如一個有會所，另一個沒有會所，實用呎價相同，當然是揀有會所。可是在現實世界中，不同質素的商品自會在價格上反映。
比如鰂魚涌兩個屋苑，同是鄰近港鐵站，又同是有商場：太古城實用率較高，不過沒有會所；康怡花園實用率較低，不過就有會所。雖然在實用面積計算後，兩者的差價減低了，不過仍然是樓齡較舊的太古城呎價較高。
實用呎價 建築呎價 實用率
太古城 $12,644 $11,041 87%
康怡花園 $12,088 $9,823 81%
當然有人會認為，因為康怡花園是鑽石廳所以較平，不要忘記太古城較舊的期數才是四方廳，呎價較高的新期數反而是鑽石廳。那是不是說太古城，鑽石廳反而貴過四方廳？當然也要考慮海景花園有單位面積較大及海景上的優勢。
以前筆者講過，用實用面積報價的好處將不同實用率的樓宇「平面化」，不用考慮實用率，只需看看實用呎價，就能反映物業質素。就以沙田區三個屋苑為例，以建築呎價計，駿景園最貴；但是以實用呎價計，反而是河畔花園最貴；而新港城以建築呎價計最平，不過一計及實用呎價，即顯示價錢比駿景園還要貴：
實用呎價 建築呎價 實用率 樓齡
駿景園 $9,033 $7,706 85% 18年
新港城 $9,347 $7,096 76% 20年
河畔花園 $11,254 $7,633 68% 29年
考慮屋苑的質素，以硬件計駿景園有豪華會所，樓齡又最低；以位置計，河畔花園鄰近市中心，新港城樓下就有港鐵站，駿景園離港鐵站最遠，只有巴士及專線小巴服務；綜合而言，筆者認為新港城的「性價比」反而最高。
歸根究底，很多因素都會影響樓價，並不是單看實用率。
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