最新公司活動花絮 2013-06-26 土地何價？ 【iMoney智富雜誌—置業安居】最近兩幅被規劃為「港人港地」的土地招標，而所謂「港人港地」，即在這幅土地上興建的住宅，30年裏只能賣給香港人，這包括一手及二手的買賣。 這兩幅土地所興建的樓房買家有所限制，因此市場對招標價的預期偏低，但結果是，中資股中國海外（00688）卻以市場預期的上限45.4億元高價中標，引起市場譁然。 有人以中標價加預期的建築成本，再加上一個所謂的合理回報，來估計這兩幅土地將來建好的樓房呎價，必然不便宜；預計呎價至少萬元以上，不是一般香港人買得起。 市場錯估土地價值 這兩幅位於啟德區的「港人港地」，成功招標後，緊接着另一幅何文田的豪宅地也成功招標，中標的是會德豐（00020），中標價38.3億元則是市場預期的下限低價。 何以在如此短的時間內，兩幅土地招標，結果一幅土地以市場預期的上限高價中標，另一幅則以市場預期的下限低價中標？當然所謂高價與低價，是以市場的預期來比較。實際上，何文田這幅土地的呎價依然遠高於啟德這兩幅土地。 筆者認為，這是市場對這3幅土地價值的錯誤估計，低估了啟德兩幅「港人港地」土地的價值及高估了何文田豪宅土地的價值。 「港人港地」是新政策下的產物，市場分析員認為，限制太多的土地必不值錢，所以估值偏低。實際上，自從2012年特區政府推出買家印花稅（BSD）後，非港人來香港買樓的比例已大幅度減少；換言之，BSD的作用已經與「港人港地」沒多大的分別。 沒有外來買家，香港今後所有的樓房皆已經自動變成「港人港地」了。啟德兩幅土地如此，何文田的豪宅地也如此。 BSD推出後豪宅跌價 兩年後，地產商推出這幾幅土地的樓花時，如果BSD未撤銷，那何文田這幅豪宅土地所興建的豪宅，售賣對象也一樣只有香港人，海外買家不多。實際上，有了BSD後，香港豪宅價格已經下跌，只是好些地產分析員仍然未留意到這事實，而高估了何文田土地的價值。 還有，地產商買地建樓房，土地成本與將來的售價之間的關係也不是很強，因為土地與住宅是兩個獨立的市場。地產商買下土地後，最快得等兩年才可能建成房子，隨後才可以樓花形式推出市場。 兩年是相當長的時間，超低利率已經維持了好幾年，兩年後的利率仍會如此低嗎？5月23日，美國聯邦儲備局主席伯南克（Ben Bernanke）已經開始為將來的加息、退市吹風。 撰文：曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。   其它公司活動花絮 政府指理解市民對官員有高期望 (7月28日) 長策會蔡涯棉撐建插針式公屋 (7月28日) 舊公契條款寬鬆保障發展商 (7月28日) 居屋貨尾驗樓和執修 (7月27日) 10年倡建44.7萬單位 (7月26日) 天頌苑空鼓聲牆磚房會拒換 (7月26日) 銀行搶私貸 大新劈息至2.08厘 (7月25日) 發展商：樓價高及成交量少令市場對樓市觀望 (7月24日) 美聯：全年租金升幅料5％ (7月24日) 樓花期延長7千伙可即售 新盤沽逾91伙 樂景園凶宅傳售6000萬 (7月22日) 新盤效應 十大屋苑九宗成交 (7月22日) 白居二「冷靜」熱炒盤劈13%沽 (7月21日) 黃大仙公屋實呎8600 (7月20日) 與地產「無關」的不良營商手法 (7月19日) 四叔三「熟地」擁發展住宅條件 房協研捐地：百萬樓難起 (7月18日) 上水公屋貴絕全港 (7月18日) 白居二帶挈租置「翻生」 (7月17日) 溱林首批售86% 尚悅逾九成即供 新盤激活兩天熱銷165伙 (7月15日) 二手價量齊跌 四年半新低 (7月15日) 內地生搶爆全城租盤 (7月15日) 公屋買賣上月銳減四成 (7月14日) 議幅漸擴闊 新盤陸續吸客 屋苑頻錄低市價1%至8%沽 (7月14日) 「白居二」僅三申請者棄權 (7月13日) 粉嶺新租客 逾半內地生 (7月12日) 梁振英：當單位充裕即支持撤辣招 (7月11日) 粉嶺高球會倘收地 陳茂波：不怕打官司 (7月10日) 上車熱點交投軟 減價搶客 (7月10日) 地產代理業界建議政府優化辣招 (7月8日) 政府回應地產代理遊行　稱有必要推穩定措施 (7月7日) 政府回遊行適時將調整「辣招」 (7月7日) 屋苑租市獨旺交投飆達兩倍 (7月7日) 政府稱粉嶺高球會地不能取代東北發展用地 (7月6日) 發展東北區舞起地產股 (7月6日) 政府以傳統新市鎮收地模式發展新界東北 (7月5日) 樓按暗戰 (7月5日) 量跌價硬 細價樓托市 (7月4日) 辣招苦主7‧7上街 (7月4日) 政府怕事拒李兆基捐地 (7月4日) 居屋第二市場上月149宗成交 (7月3日) 延長樓花預售期非逼賣樓 (6月30日) 東北發展消息稱農地可有條件原址換地 (6月29日) 土地何價？ (6月26日) 華貴邨公屋封王 420萬天價易手 (6月25日) 曾俊華籲盡快通過樓市雙辣招 (6月24日) 梁志堅：即使本港加息樓價跌幅料少於5% (6月23日) 憂慮息口上升 低市價3%沽 屋苑紛錄上車客承接個案 (6月23日) 施永青建議政府調整特別印花稅措施 (6月21日) 憂低息快完 業主減價求售 (6月21日) 中港錢荒 港元定存料再加息 (6月20日) 地建會與政府就如何執行銷售新例達共識 (6月19日) [ 首頁 | 前 10 頁 | 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 | 後 10 頁 | 尾頁 ]