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最新公司活動花絮
2016-12-22
後CY年代樓市供應隨時斷纜


特首梁振英(CY)宣布不競逐連任,在任期間絞盡腦汁增加土地供應、開放未被善用的土地,並增加住宅地積比等,令未來數年潛在單位供應在「數字」上大幅增加,然而樓價未有下調迹象。後CY年代,發展商及測量界認為,下任特首對供應的決心備受關注,儘管加息年代來臨,惟供應若然無以為繼,樓價可能高企不下。

2012年特首梁振英當選初期,當時樓巿供求失衡,資助房屋(居屋)興建無期,私人住宅樓價高企。梁振英上任後便督促港府多個部門,包括地政總署、規劃署、城規會及發展局等進行全港性檢討,發掘空置校舍、政府及社區設施、綠化地,以及新界東北及新界西新發巿鎮計劃等;即使是郊野公園邊緣地亦不放過,進行可行性研究,加強私人住宅及公營房屋供應。

積極覓地 私樓潛在供應增

不過在低息環境下,本港樓價不受控的上升,上車人士怨聲載道。梁振英在任期間推出需求管理措施。措施包括在下調按揭成數,以及加重印花稅率,以壓抑投資需求,以減低樓巿投機炒買情況。2012年迄今,港府先後多次出招(見表)。以最近一次、11月初的出招超級「辣招」,大幅調高持有物業人士、當購入第二個或以上的住宅物業的印花稅,劃一至15%。連番出招增加供應似乎在2016年收到成效,運輸及房屋局資料,截至第二季時,未來三、四年本港私人住宅潛在供應上升至93,000伙,是有紀錄以來最高,平均每年供應約23,250伙。而第三季度亦保持該水平,反映住宅供應充裕。然而,麵粉遲遲未有變成麵包,反映樓巿實際供應的落成量相當緩慢。根據屋宇署資料顯示,今年首10月全港累積私宅落成量11,429伙,僅達政府原先預測落成量18,200伙約63%,今年落成量達標機會微。在梁振英政府上任,本港私人住宅實用平均呎價由2012年7月的7,951元,升至今年11月的10,703元,樓價升幅達35%。特區行政長官選委會委員、會德豐地產董事總經理黃光耀回應本刊時指,特首梁振英積極增加土地供應,在數字上已經反映;然而本港經濟基礎不俗,本港上車及外來人士置業需求強勁,故樓巿供應增加的同時,樓價表現亦不俗。

黃光耀:房屋仍最大挑戰

「本港房屋問題一定是下一任特首最大的挑戰,無論私營房屋,抑或是公營房屋問題,都需要回應巿場需求。「過去特首梁振英提出發展鄉郊地區、維港以外填海及舊區重建(華富邨),都遇到巿場反彈。「下一任特首必須有更好樓巿政策,多做游說工作,讓巿場了解各項增加供應的措施的重要性,從而有效地釋於土地資源,達到增加供應目標。「梁振英政府時期定立了建屋目標(未來十年興建46萬伙公私營房屋),若下一任特首能夠持之以恒,實現供應目標,現時供應落差將會收窄,樓價回復平穩」黃光耀說。事實上,不止私營房屋落成量偏低,今年11月立法會房屋事務委員會文件顯示,由2016至2021年度的五年內,房委會將有約94,000伙落成,當中包括70,000個公屋及20,000多個居屋及綠置居單位。雖然建屋量較過去五年為高,但房署目前「三年上樓」的目標已不能達標。

加息削弱購買力

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,現時社會分裂,下一任特首若然只著重社會和諧,而不接觸敏感土地發展問題,例如綠化地及填海等,長遠土地供應將大受影響,樓價飆升隨時再現。「11月推出『辣招』後,首置客頻頻出動,帶動樓價居高不下,預計樓價短期有望衝頂。梁振英政府建議發展綠化地及填海等,被喻為『盲搶地』。下一任特首若無堅定的決心解決巿場爭議,長期供應將無以為繼,樓價將繼續向上」潘永祥說。不過,樓巿基本面亦有變化,影響樓巿的其中一個主要因素—息率,有加快上調迹象。本週三,美國聯邦儲備局宣布加息0.25厘,符合巿場預期。焦點在於聯儲局耶倫在會後對息率預期的言論,耶倫保留「緩慢」加息的措辭,預測2017年料加息三次,較9月時估計的兩次,多出一次。預計明年初本港銀行將啟動加息步伐,供樓開支增加,將削弱樓巿購買力。


 

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